지역주택조합 입주권과 대출 관계 정리

1. 적용법

주택 재개발·재건축 사업은 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)의 적용을 받고

지역주택조합 사업은 주택법의 적용을 받는다.

 

2. 조합원 입주권

주택 재개발·재건축 사업의 경우 조합원 입주권은 도정법 제48조의 규정에 따라 관리처분계획인가일로부터 권리 취득이 시작되어 준공일(소득세법 시행령 제162조제1항제4호에 따라 상용 검사 필증 교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른 날)까지 유효하고,

지역주택조합 사업의 경우 조합원 입주권은 주택법 제16조에 따라 사업계획승인일로부터 역시 준공일까지 유효하다.

(사업계획승인이 취소되는 경우가 전체 지역주택조합 사업의 7~80% 이상이며 그 이전에는 권리가 없는 것으로 본다.)

>> 참고1: https://m.blog.naver.com/alstn1001/221401303970

>> 참고2: https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=gol0907&logNo=221178496793

 

3. 주택담보대출

대출규제는 무주택, 1세대 1주택이냐, 2주택이냐, 그 이상이냐에 따라 차이가 있다.

또 투기지역인지, 투기과열지구인지의 여부에 따라 차이가 있다.

 

(이미지 출처: https://m.blog.naver.com/we_are_youth/221587753121)

(이미지 출처: https://m.blog.naver.com/we_are_youth/221587753121)

 

즉, 투기지역에 1주택을 보유한 세대가 같은 지역의 지역주택조합 조합원으로 가입한 경우 사업계획승인 이전이면 1주택 보유세대라 원칙적으로 대출이 불가능하나 기존 주택을 2년 이내 처분하는 조건으로 대출이 가능하며, 사업계획승인 이후면 2주택 보유세대로 판단되어 주택담보대출이 원천적으로 불가능한 상황이 된다.

특히, 지역주택조합 사업의 경우 해당 사업대지 내 주택을 보유하고 있어 토지사용 승락 약정(계약)서를 작성한 이후 사업 진행 시 주택이 철거되어야 하는 상황이면 사업계획승인 이후이든 이전이든 2주택 보유로 판단될 수 있는 상황이 절대 될 수 없으나(주택 -> 철거 -> 신축) 시중은행에서는 심지어 대부계에 종사하는 사람조차 이러한 기준을 명확히 몰라 엉뚱하게도 2주택 보유세대로 판단하는 경우가 종종 있어 원조합원(원주민)들에 뜻하지 않은 피해가 발생하는 경우가 많다. 다른 이유가 아닌 이러한 이유로 젠트리피케이션 되는 것은 옳지 않다.